Jak zaplanować budowę domu?

Załóżmy, że podjąłeś już decyzję, że chcesz wybudować dom, ale w ogóle nie wiesz jak się za to zabrać. Przedstawię Ci scenariusz, który pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnych błędów.

Od czego zacząć?

Kolejność jest następująca:

1. Wybierz działkę

2. Wyznacz budżet

3. Wybierz projekt

4. Rozpocznij załatwianie formalności

5. Wybierz wykonawcę

   
   

1. Wybierz działkę.Dlaczego powinieneś najpierw wybrać działkę?Po pierwsze łatwiej jest dobrać projekt do działki, niż znaleźć działkę dopasowaną do projektu. Po drugie, to jaką działkę zakupisz będzie wpływało na dalsze etapy realizacji inwestycji. Przede wszystkim świadomy wybór działki pozwoli Ci uniknąć: - kłopotów przy załatwianiu pozwolenia na budowę,

    - rozczarowania po upływie roku od momentu zamieszkania.

   
   

   Na co w takim razie powinieneś zwrócić uwagę przed zakupem działki?

   I Położenie terenu

   Czy działka położona jest na wzgórzu, prostym terenie, czy może w zagłębieniu lub na końcu spadzistej drogi?

   Są to kluczowe pytania, aby zminimalizować ryzyko budowy domu na terenie zalewowym.

   Przykład. Moi znajomi kupili dom na osiedlu domków jednorodzinnych. Mieszkają na początku ulicy i ich działka położona jest wyżej niż mieszkańców na końcu ulicy. Osiedle jest nowe, z czasem(co jest normalne), mieszkańcy zaczęli utwardzać podjazdy do swoich garaży kostką brukową itd. Naturalnym jest, że woda zaczęła gromadzić się w dole drogi. Brak systemu melioracyjnego spowodował, że działki położone na końcu ulicy są zalewane. Rozwiązaniem byłaby budowa drogi oraz systemu melioracyjnego. Jednak jest mały problem, ponieważ droga przy której położone są domy jest dobrem wspólnym. Co za tym idzie nie każdy chce inwestować w jej budowę. Szczególnie właściciele domów, którzy nie są w patowej sytuacji.

   Deweloper, który budował domy na terenie zalewowym dostał pozwolenie na budowę. Gmina nie ma żadnych zamiarów związanych z budową tamtejszej drogi. A zatem problem zostaje w rękach właścicieli domów.

   
   

   Jak uniknąć takiej sytuacji? Przede wszystkim nie wszystko da się przewidzieć. Ale można zapobiec temu, czego jesteśmy świadomi. Zanim dokonasz zakupu, pojedź na działkę wiele razy, w różnych warunkach pogodowych i o różnych porach dnia. Porozmawiaj z mieszkańcami okolicznych posiadłości. Nie bój się zadawać pytań dotyczących pojawiających się wód na gruntach, hałasów i zapachów.

   II Hałasy i zapachy to kolejny punkt na liście

   Tu od razu podam Ci przykład z mojego życia. Znaleźliśmy z żoną piękną działkę, położoną na wzgórzu. Wokół tylko pola i łąki. Oglądaliśmy ją w czasie gdzie zboże i maki robiły robotę. Daleko od drogi, cisza i spokój. Byliśmy zachwyceni do czasu, kiedy na pola położone kilka km dalej, firma produkcyjna zaczęła wywozić obornik. Intensywność nieprzyjemnych zapachów była powalająca. Niedługo po tym, kiedy zaczęła się kampania, cukrownia położona kilka km w drugą stronę, rozpoczęła przemiał buraków. Cisza pozostała, jednak zauroczenie minęło. Być może dla niektórych nie stanowi to żadnego problemu, są w stanie znieść takie niedogodności przez pewne okresy w roku. Warto jednak być tego świadomym.

   To samo dotyczy hałasów.

   Gdy rozpoczynamy realizację naszego marzenia związanego z budową domu, jesteśmy jak zakochani. Najczęściej kupujemy działki wiosną i latem, zachwycamy się widokami i urokami krajobrazu. Gdy przychodzi jesień, zima się przeciąga, zaczynamy dostrzegać wady. Przeszkadzają nam traktory, kombajny, zapachy itd.

    Dlatego zrób rozeznanie!

   III Zbadaj okolice

   Nie w promieniu 100m, sprawdź temat naprawdę szerzej. Znowu, nie wszystko da się przewidzieć, nie wszystko da się wiedzieć przed zakupem. Ale dociekliwość i otwartość umysłu jest naprawdę wskazana.

   IV Pomyśl o drodze, która prowadzi do działki

   Przede wszystkim upewnij się, czy droga jest prywatna czy publiczna. To kluczowe pytanie.

   Jeżeli jest prywatna, czy będziesz udziałowcem? Jeżeli tak, czy odpowiada Ci stan drogi jaki aktualnie widzisz? Jeżeli Ci nie odpowiada, czy jesteś gotów ponieść koszty związane z jej budową osobiście? Oczywiście, może się okazać, że jeżeli masz udziały w drodze, wokół Ciebie budują się inne osoby, wszystkim zależy na tym, aby droga była utwardzona. Ale może się równie dobrze okazać, że nie wszystkim na tym zależy, nie wszystkich na to stać i że komuś może zależeć zanim zacznie budowę, ale przestanie mu zależeć po jej zakończeniu.

   W przypadku działki ze służebnością dojazdu, rozważ dziesięciokrotnie, że chcesz takową zakupić. Służebność przejazdu oznacza, że właścicielem drogi jest osoba prywatna. Kupując działkę ze służebnością, jako właściciel uzyskujesz bezwarunkową możliwość dojazdu do swojej działki. Koniec. Nie możesz nic zrobić z drogą, nie masz udziałów w drodze, nie masz żadnych praw związanych z drogą. Właściciel jest upoważniony udostępnić drogę Tobie i tylko Tobie. Nie musi się zgadzać na udostępnianie drogi innym osobom, pojazdom itd.

   No i jeśli chodzi o dojazd, jeżeli droga nie jest utwardzona, niezależnie od tego czy jest prywatna czy publiczna, wyobraź sobie jak dojeżdżasz tą drogą do domu, wiosną, jesienią, latem, zimą… w błocie, śniegu, lodzie, kurzu. Jak już stworzysz w głowie wizualizację, która będzie jak żywa, podejmij decyzję. ;)

   V Sprawdź Warunki zabudowy lub Miejscowy Plan Zagospodarowania terenu

   Po co? Przede wszystkim po to, aby przekonać się jaka zabudowa jest dopuszczalna w okolicy, w której znajduje się działka. Czy w planach jest tylko zabudowa mieszkalna czy może dopuszcza się również zabudowę przemysłową? Czy jesteś gotów zaakceptować to drugie?

   Jakie są wymagania dotyczące zabudowy? Jaki kąt dachu, jakie wytyczne dotyczące elewacji? Jaki dom będziesz mógł wybudować na tej działce? No i przede wszystkim, w przypadku działek niebudowlanych, czy w ogóle będziesz mógł wybudować na niej dom?

   VI Najistotniejsza rzecz do sprawdzenia, to Księga Wieczysta

   Upewnij się, że działka nie jest obciążona długami.

   Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Dokładną instrukcję możesz znaleźć pod tym linkiem:

   https://www.gov.pl/web/gov/elektroniczne-ksiegi-wieczyste

   
   

   VII No i ostatnie, być może oczywiste. Upewnij się, że działka położona jest w odpowiedniej dla Ciebie odległości od miasta. Czy będziesz musiał często bywać w mieście? Jaka jest trasa do miasta? Czy nie jest uciążliwa? Może to banalne, ale często decydujemy się na budowę domu w miejscowości położonej daleko od miasta, a nie bierzemy pod uwagę np. tego, że jesteśmy rodzicami i nasze dzieci będzie trzeba codziennie dowozić do szkoły, na zajęcia dodatkowe itd. Albo myślimy, że to wcale niedaleko i trasa wygląda całkiem przyjemnie. Później okazuje się, że akurat kiedy my musimy dostać się do miasta, w godzinach szczytu, dojazd zajmuje dwie godziny.

   
   

   Podsumowując myślę, że wybór działki powinien być poprzedzony dokładną analizą wszystkich wad i zalet. Przeprowadzeniem rozeznania w terenie, rozmów z okolicznymi mieszkańcami, sprawdzeniem planów, ksiąg. Ale przede wszystkim wyobrażeniu sobie co będzie, gdy zauroczenie działką minie i przyjdzie nam się mierzyć z szarą rzeczywistością.

   Gdy odpowiemy sobie na te pytania… podejmiemy świadomą decyzję i nawet jeśli pojawią się kwestie, których nie przewidzieliśmy, będziemy spokojniejsi.

   
   

2. Wyznacz budżet na budowę domu.

Znowu wydaje mi się, że poruszam banalną kwestię, o której każdy wie i o czym tu w ogóle mówić. Jednak na codzień, w rozmowach z klientami widzę, że nie jest to do końca oczywista kwestia. Przed czym uchroni Cię określenie budżetu? Przede wszystkim przed nieukończoną budową. Pomijając sytuacje, kiedy ktoś napotyka po drodze problemy, których nie da się przewidzieć i nie są od niego w żaden sposób zależne, większość inwestycji nie może zostać ukończona, ponieważ najprościej w świecie w pewnym momencie kończą się pieniądze.

Wpadamy na pomysł budowy domu i szukamy projektu, który będzie oczywiście wystarczająco duży, przeszklony itd. Elementów wykończenia, które będą stanowić o tym, że to będzie właśnie ten dom marzeń. A nie robimy rozeznania na co tak naprawdę nas stać. Czy wolimy wprowadzić się do domu, który będzie w pełni urządzony i wyposażony? Czy może chcemy go kończyć etapami? Oczywiście każdy ma prawo wybrać opcję drugą. Zakładam jednak, że większość chciałabym zamieszkać w urządzonym i wyposażonym domu. Dlatego zanim weźmiemy się za obrazowanie sobie domu marzeń, ustalmy jaką kwotą dysponujemy. Gdy już mamy tę kwotę, odejmijmy od niej 5-10% całej sumy. Dlaczego? Wydarzyć może się niemal wszystko. Nie wszystko musi pójść po naszej myśli i nie wszystko możemy przewidzieć. Prawda jest taka, że zwykle potrzebujemy ok. 10% więcej na inwestycję niż zakładaliśmy. Jeżeli to 10% się nie przyda, to i tak się przyda! ;) Dom to inwestycja, która nigdy się nie kończy i trzeba mieć tego świadomość. Będziemy mogli przeznaczyć to na ogród lub inne drugorzędne kwestie. O tym co wchodzi w koszt budowy domu pod klucz stworzę odrębny materiał. Ta wiedza przyda się, gdy już będziemy zabierali się za tworzenie planu związanego z budową domu.

Możemy przejść do jednej z najbardziej fascynujących części czyli wyboru projektu!

3. Wybierz projekt.

Pierwszą rzeczą, o której należy pamiętać, to nasz budżet. Nie ma żadnej różnicy czy chcemy przeznaczyć na dom 300 tysięcy złotych czy 1,5 miliona złotych. Jeżeli mamy sumę, która nas ogranicza musimy brać to pod uwagę. Chyba, że… mamy nieograniczony budżet. Wtedy hulaj dusza, piekła nie ma. 

Czy 300 tysięcy to dużo czy mało na budowę domu szkieletowego?

Na stan dzisiejszy, budując dom systemem zleceniowym, to mało. Czy się da? Da się. Dlatego nie zrażajmy się, tylko szukajmy rozwiązań. Co wpływa na koszt budowy domu?

Przede wszystkim wybrany projekt. Projekt tani w budowie, to projekt charakteryzujący się prostą bryłą, prostym zadaszeniem itd. Oto co wpływa na cenę domu:

• Ilość i typ okien Przeszklone ściany czy okna przesuwne typu HS są ekstra! Prezentują się imponująco i tym samym wpływają znacznie na koszt budowy domu. Okna w kolorze, to również dodatkowy wydatek.

• Dom z poddaszem lub dom parterowy

   Dom parterowy jest droższym rozwiązaniem ze względu na większą powierzchnię zabudowy, większą płytę fundamentową oraz większą połać dachu. Możemy uzyskać tę samą powierzchnię użytkową za mniejsze pieniądze, decydując się na rozwiązanie domu z poddaszem.

• Bryła budynku

  Prosta bryła, bez wypustów, dobudówek, wcięć, na planie prostokąta czy kwadratu jest tańsza w budowie. Domy na planie litery „L”, czy inne udziwnienia, wpływają na koszt budowy.

• Rodzaj dachu

  Najtańszym rozwiązaniem jest dach dwuspadowy, bez lukarn.

Gdy połączymy nasz budżet z preferencjami, możemy skorzystać z pomocy kogoś, kto doradzi nam w wyborze projektu. Szukając projektów na własną rękę zwracajmy uwagę na to w jakiej technologii są zaprojektowane. Jeżeli interesuje nas budowa domu szkieletowego, bez sensu jest szukać projektu w technologii murowanej i ponosić dodatkowe koszty za zmianę technologii. Aby sprawdzić czy projekt jest w naszym zasięgu możemy przesłać go do wyceny. A najlepiej zgłosić się do kilku wykonawców, przedstawić swój budżet, oczekiwania względem powierzchni i dowiedzieć się, co możemy uzyskać za podane pieniądze. Nie ma potrzeby obawiać się, że ktoś nas naciągnie, kiedy zdradzimy ile możemy przeznaczyć na budowę. W dzisiejszych czasach, porównując oferty, możemy bez problemu oszacować cenę rynkową i wybrać miejsce z jakością i cenę według osobistych standardów.

4. Uwaga! Czas na formalności.

Brzmi ciekawie, ale co się za tym kryje? Gdzie i kiedy je załatwiać?O formalnościach możecie poczytać na naszym blogu o tu. Formalności zaczynamy załatwiać w momencie gdy jesteśmy już właścicielami działki i mamy wybrany projekt. Możemy zlecić to architektowi lub naszemu wykonawcy, jeżeli ma taką usługę w ofercie. Drugą opcją jest załatwianie formalności na własną rękę. 

5. Wybierz wykonawcę.

Pozostaje nam wybrać firmę, która zrealizuje naszą inwestycję. Chyba, że jesteśmy zdeterminowani budować systemem gospodarczym.

Na rynku jest mnóstwo firm budowlanych i jest w czym wybierać. Nasi klienci porównują ze sobą mnóstwo ofert. Myślę, że każdy może znaleźć coś dla siebie, choć decyzja jest trudna, bo jest to jedna z poważniejszych inwestycji w naszym życiu.

Niektóre z firm budowlanych zajmują się również załatwianiem formalności. W takiej sytuacji możemy oddelegować niemalże wszystko w ręce jednej firmy.Przy porównywaniu ofert zwróćmy uwagę na zakres prac jakie obejmuje, ceny(netto czy brutto?) oraz czy nie ma żadnych kosztów ukrytych. 

Myślę, że wymieniłem najistotniejsze kwestie, od których warto zacząć realizację marzenia o własnym domu. Jeśli to co napisałem jest choć trochę pomocne, bardzo się cieszę. 

Miej się najlepiej i pamiętaj, że budowa domu nie musi być wycieńczająca! Artur