Czy do zgłoszenia budynku wymagany jest projekt architektoniczno-budowlany?

Budowa domu lub domku letniskowego to dla wielu osób jedno z ważniejszych przedsięwzięć w życiu. Zanim jednak przystąpimy do realizacji inwestycji, warto wiedzieć, jakie formalności należy spełnić. Jedno z najczęściej pojawiających się pytań brzmi: czy do zgłoszenia budynku potrzebny jest projekt architektoniczno-budowlany?

Budowa na zgłoszenie – podstawy prawne

Zgłoszenie budowy to uproszczona procedura, która pozwala rozpocząć prace bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Podstawę prawną stanowi ustawa Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).

Zgłoszenie dotyczy wybranych obiektów, m.in.:

• wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora,

• parterowych budynków rekreacji indywidualnej (tzw. domków letniskowych) o powierzchni zabudowy do 70 m²,

• niektórych budynków gospodarczych, wiat i altan.

Dzięki tej procedurze w teorii można znacząco skrócić czas rozpoczęcia budowy – o ile dokumentacja jest kompletna i zgodna z przepisami. W praktyce niestety proces ten potrafi trwać równie długo co uzyskanie pozwolenia na budowę.

Czy do zgłoszenia budynku mieszkalnego potrzebny jest projekt?

Tak – projekt architektoniczno-budowlany jest wymagany.

Od 2021 roku, po nowelizacji przepisów, również przy budowie domu jednorodzinnego na zgłoszenie należy przedłożyć projekt. Urząd musi mieć możliwość sprawdzenia, czy planowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy (WZ).

Wymagane dokumenty przy zgłoszeniu domu jednorodzinnego:

• formularz zgłoszenia budowy,

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• projekt architektoniczno-budowlany (w 3 egzemplarzach papierowych lub elektronicznie),

• decyzję o warunkach zabudowy, jeśli brak MPZP.

Projekt powinien zawierać:

• opis i rysunki budynku (rzuty, przekroje, elewacje),

• informacje o konstrukcji, instalacjach i materiałach,

• plan zagospodarowania działki z uwzględnieniem przyłączy i dojść.

  
  

Budynek rekreacyjny na zgłoszenie – prostsza procedura

W przypadku budynków rekreacji indywidualnej (czyli domków letniskowych) o powierzchni zabudowy do 70 m², przepisy są bardziej liberalne.

Taki obiekt również można budować na zgłoszenie, jednak nie trzeba dołączać projektu architektoniczno-budowlanego. Wystarczy projekt zagospodarowania działki lub terenu wykonany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

Wymagane dokumenty przy zgłoszeniu domku rekreacyjnego:

• formularz zgłoszenia,

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,

• projekt zagospodarowania działki (z budynkiem, dojazdem, przyłączami),

• ewentualnie szkic lub opis techniczny (jeśli urząd o to poprosi).

Pamiętaj o warunkach:

• powierzchnia zabudowy do 70 m²,

• budynek parterowy,

• wolnostojący,

• maksymalnie jeden budynek na każde 500 m² działki,

• przeznaczony wyłącznie na rekreację indywidualną (nie całoroczne zamieszkanie).

Najważniejsze różnice – dom mieszkalny vs. rekreacyjny

Cecha	Budynek mieszkalny jednorodzinny	Budynek rekreacji indywidualnej
Powierzchnia zabudowy	Brak limitu (zależna od MPZP lub WZ)	Do 70 m²
Liczba kondygnacji	Dowolna (zgodnie z MPZP)	Tylko parterowy
Projekt architektoniczno-budowlany	Wymagany	Niewymagany
Projekt zagospodarowania działki	Wymagany	Wymagany
Cel użytkowania	Stałe zamieszkanie	Rekreacja indywidualna
Zgoda na użytkowanie	Wymagane zgłoszenie zakończenia budowy	Zazwyczaj niewymagane (zależnie od urzędu)

Jak przygotować projekt do zgłoszenia?

Dla budynku mieszkalnego:

• Zleć wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego osobie z odpowiednimi uprawnieniami.

• Upewnij się, że projekt jest zgodny z MPZP lub WZ.

• Uwzględnij w nim wszystkie elementy techniczne: układ pomieszczeń, media, instalacje, parametry konstrukcyjne.

• Nie musisz zamawiać projektu od zera – możesz kupić gotowy projekt domu od jednej z wielu firm projektowych.Gotowe projekty są tańsze, szybciej dostępne i często mają wersje z różnymi wariantami dachów, układów pomieszczeń czy materiałów.

• Taki projekt wymaga jednak adaptacji przez architekta, który:

  • dostosuje go do Twojej działki i warunków gruntowych,

  • sprawdzi zgodność z MPZP lub WZ,

  • wprowadzi ewentualne zmiany (np. lokalizacja okien, zmiana materiałów, fundamenty).

Dla budynku rekreacyjnego:

• Przygotuj projekt zagospodarowania działki, z uwzględnieniem domku, dojść, przyłączy i otoczenia.

• Dołącz prosty szkic lub rysunek poglądowy, jeśli urząd tego wymaga.

• Sprawdź, czy projekt spełnia wszystkie kryteria (70 m², 1 kondygnacja, wolnostojący).

• Możesz również kupić gotowy projekt domku rekreacyjnego – dostępnych jest wiele rozwiązań z tarasem, antresolą czy zadaszeniem.Także tutaj warto zlecić adaptację architektowi, który dopasuje projekt do warunków lokalnych i przepisów.

Podsumowanie

Nie każdy budynek w procedurze zgłoszenia wymaga projektu architektoniczno-budowlanego.

• Jeśli budujesz dom jednorodzinny – projekt jest obowiązkowy.

• Jeśli planujesz domek rekreacyjny do 70 m² – wystarczy projekt zagospodarowania działki.

Niezależnie od rodzaju inwestycji, warto skorzystać z pomocy architekta, który pomoże w przygotowaniu lub adaptacji projektu, dopilnuje zgodności z przepisami i zwiększy szanse na szybkie przyjęcie zgłoszenia przez urząd.

Serdeczności! Artur Laskowski FrameCrafters